Alex Nabuco dos Santos aponta que a formação de preços no mercado imobiliário é raramente resultado direto de equilíbrio imediato entre oferta e demanda. Embora fundamentos econômicos forneçam referências importantes, os preços finais refletem, com frequência, o conjunto de incentivos que orienta o comportamento dos agentes. Esses incentivos atuam de forma assimétrica e ajudam a explicar por que valores resistem a ajustes mesmo quando o cenário parece desfavorável.
Em mercados de ciclo longo, o preço deixa de ser apenas um número e passa a incorporar expectativas, restrições e estratégias individuais. O resultado é um processo de formação menos linear, no qual decisões de retenção, postergação ou concessão são moldadas por estímulos específicos, e não apenas por variáveis macroeconômicas.
Incentivos individuais moldam a oferta disponível
Conforme indica Alex Nabuco dos Santos, a oferta observada no mercado não corresponde necessariamente à oferta potencial. Proprietários decidem se expor ou não seus ativos com base em incentivos próprios, como custo financeiro, impacto contábil e horizonte patrimonial. Quando o incentivo para vender é baixo, imóveis permanecem fora do mercado, reduzindo a pressão por ajuste de preços.
Esse fenômeno é especialmente visível em contextos de incerteza. A possibilidade de esperar, sem custos relevantes, funciona como mecanismo de defesa. Assim, a oferta efetiva se contrai mesmo quando há ativos disponíveis, sustentando preços acima do que modelos teóricos sugeririam.
O papel do custo de carregamento na rigidez de preços
O custo de carregamento é um dos principais fatores por trás da rigidez de preços. Imóveis com baixo custo financeiro permitem que proprietários resistam a reduções, pois a manutenção da posição não compromete significativamente o patrimônio. Já ativos com custos elevados tendem a ajustar preços mais rapidamente. Essa diferença cria assimetrias importantes. Dois imóveis semelhantes podem ter trajetórias de preço distintas apenas em função da estrutura de capital do proprietário.
Segundo Alex Nabuco dos Santos, incentivos fiscais e regulatórios alteram o valor percebido dos imóveis ao modificar o retorno líquido esperado. Mudanças tributárias, benefícios temporários ou exigências adicionais impactam diretamente a disposição para negociar e a referência de preço adotada pelos agentes. Esses efeitos não são imediatos nem homogêneos. Alguns proprietários antecipam movimentos, enquanto outros aguardam maior clareza normativa.
Quando o preço deixa de sinalizar o mercado
Alex Nabuco dos Santos analisa que, em determinados momentos, o preço perde capacidade de sinalizar o estado real do mercado. Transações escassas, valores ancorados em referências passadas e ausência de ajustes visíveis criam a impressão de estabilidade, mesmo quando a dinâmica subjacente está em transformação.
Nessas situações, o comportamento dos agentes oferece mais informações do que os números anunciados. A disposição em negociar, as condições oferecidas e o tempo de permanência dos imóveis no mercado tornam-se indicadores mais relevantes do que o preço nominal.
Incentivos explicam ajustes graduais, não rupturas
De acordo com Alex Nabuco dos Santos, a predominância de incentivos que favorecem a espera explica por que ajustes no mercado imobiliário costumam ser graduais. Diferentemente de mercados líquidos, onde pressões forçam correções rápidas, o imobiliário permite acomodação lenta das expectativas.
Esse processo reduz volatilidade, mas prolonga desequilíbrios. Preços se ajustam por meio de concessões pontuais, negociações específicas e mudanças na composição da oferta, em vez de quedas generalizadas. Entender esse mecanismo evita interpretações equivocadas sobre estabilidade ou resiliência artificial.
Ler preços exige compreender incentivos
Por fim, Alex Nabuco dos Santos sugere que a leitura de preços imobiliários deve ir além da comparação direta entre valores históricos. Compreender quais incentivos sustentam determinados patamares permite avaliar se o preço reflete fundamentos duradouros ou estratégias temporárias de retenção.
Em mercados complexos, o preço é resultado de escolhas, não apenas de forças abstratas. Quem incorpora a análise de incentivos à leitura de mercado amplia sua capacidade de decisão e reduz o risco de interpretações simplificadas. Assim, o entendimento da formação de preços se torna menos reativo e mais alinhado ao funcionamento real do mercado imobiliário.
Autor: Madea Bandor